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商业 - 毒物

这个故事出现在2000年3月号的 中。订阅»

有毒废物,重金属,超级基金......这些都与老矿和废弃工厂有关,对吧?不必要。当你为你的公司购买房产时,可以肯定的是,其他人在你之前拥有它,以及之前的其他人。也许这是一个干洗店,他常常将使用过的溶剂倒入排水管并排入地下浸出场。也许这是一个农民,把他们扔进沟壑几乎 - 但不是很空 - 的农药桶。也许这是一个双向射击的度假胜地,主角带着胡椒粉和中毒野鹅。当您的财产变得受到污染时,您的法律责任是支付清理费 - 即使您的业务与创建问题无关。

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这是因为联邦综合环境反应,赔偿和责任法案,更好地称为CERCLA或超级基金法。这项有20年历史的法律规定业主负责清理其财产中的环境污染物。通常情况下,发现问题的州或联邦机构试图从最容易找到的当事人那里收回清理费用:当前所有者。然后,由业主负责追查谁应对污染负责,并起诉赔偿。 (鉴于成千上万令人费解的超级基金诉讼陷入法庭,显然那些“清理”的律师是律师。)

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这里涉及的法律原则是“连带责任”。这意味着涉及的任何一方可以承担全部费用。在受到污染的财产的情况下,首先可能是造成问题的个人或企业,污染时的财产所有者,当前所有者或帮助资助购买财产的贷款人。对政府机构来说很方便,但对于无辜的土地所有者试图开展业务并不公平。

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为什么业主不只是咬牙切齿,付出代价并继续生活?因为环境清理非常昂贵。例如,应对受污染的水井可能涉及清除所有受污染的土壤并支付处理费用,这可能花费数十万美元。处理一个主要的工业垃圾场更加昂贵。因此,为了社会的利益,必须清理工业棕地和有毒垃圾场地,但没有人愿意为此付费。国会意识到这些问题,但尚未形成解决方案。自1992年以来,国会一直试图就超级基金法的必要改革达成一致。共和党人正在寻求重大的商业友好修订,而民主党人则希望通过修改法律的规则和规定来解决问题,而不是重写法律本身。结果是许多人预计会持续下去的僵局。如果国会确实设法改革法律,那么它很可能会为小企业和地方政府提供具体保护,鼓励重新使用棕地,并保护符合特定要求的回收商。

俄亥俄州哥伦布首都大学法学院院长Steven C. Bahls教授船舶法。自由撰稿人Jane Easter Bahls擅长商业和法律话题。


审计土地

在国会修改法律之前,与受污染财产相关的责任规定与大公司一样。即使该网站几年前被其他所有者污染,政府机构仍然可能会强迫您支付整个补救的全部费用。因此,如果您购买的土地受到污染,重要的是要意识到这一点,以便您能够摆脱这笔交易。

这并不总是容易说明的。在某些情况下,附近的小溪上有浮油,或者空地上没有任何生长物。人们在附近的一口井喝水可能会生病,并开始问为什么。通常情况下,市或县卫生部门会调查此类问题并向州环保局报告,然后州环保局会命令业主雇用顾问和治理人员。如果案件严重,该机构可能会雇用一名工作人员,然后起诉所有人以收取清理费用。常常是专家之战决定最合适的补救措施。

根据现行法律,业主摆脱困境的唯一方法就是“无辜的土地所有者的防御”。 CERCLA为土地所有者在土地受到污染之后获得土地所有权提供借口,但前提是他们继承土地或不知道甚至怀疑污染。仅仅为了盲目购买就不够好。为了证明你不了解这个问题,你必须对该物业的先前业主和以前的使用进行“所有适当的调查”。

这意味着您在购买任何商业物业之前需要进行环境审计。第一阶段环境审计是由环境工程师或顾问进行的初步评估,其中包括查看财产是否有污染迹象并检查以前所有者的记录。然后,怀疑问题的顾问将推荐进行第二阶段评估,其中涉及挖掘,钻探和测试样品。对于一个小型零售网站来说,第一阶段的评估可能需要1000美元到2000美元。对于一个工厂,它可能需要10000美元或更多。

询问卖家是否进行了环境审核,并要求查看报告。如果没有 - 或者如果你认为你最好有自己的审计 - 找一个合格的顾问或工程师。检查参考资料并要求与该顾问合作的律师联系。

不要以为您可以简单地在购买合同中加入一条条款,声明卖方承担环境污染的所有责任。联邦法律不允许买家以这种方式逃避责任。

如果您是销售商业地产的人,并且您怀疑它可能受到污染,请不要忽视它。旧规则是“买方要小心”,这意味着发现任何问题是买方的责任。然而,近年来,法院已经裁定卖方必须披露有关污染的信息,如果他们知道或应该知道这些信息的话。所以调查清理或至少告知买方。出售有环境问题的财产可能很难,但隐藏它们可能会更糟。

如果您的财产存在小问题,请咨询您所在州的环保局,看看是否有资金帮助清理费用。大多数州有一个,由燃油运输税支持。

水土污染问题将困扰我们这个国家几代人。一些大公司正在通过故意购买废弃的工业棕地并进行修复来进军市场。也许国会将制定法律来鼓励这些努力,并保护那些想要充分利用土地的人。同时,在购买房产时要非常小心,以确保您不会购买环境灾难。